深圳率先试点现房销售：预售制是否将退出历史舞台
近期，深圳一幅限制必须现房销售的地块，引发行业关于预售制存亡的讨论。虽然业界有人认为，这仅仅只是个偶然现象，但由于之前国务院颁布的城市规划规定，装配式住宅比例至少达到30%。装配式住宅的最大特点就是从开工到竣工，整体周期可以缩短三分之一。这种快速的施工方式，让业界看到了现房销售代替预售制的可能性。
近期，深圳一幅限制必须现房销售的地块，引发行业关于预售制存亡的讨论。虽然业界有人认为，这仅仅只是个偶然现象，但由于之前国务院颁布的城市规划规定，装配式住宅比例至少达到30%。装配式住宅的最大特点就是从开工到竣工，整体周期可以缩短三分之一。这种快速的施工方式，让业界看到了现房销售代替预售制的可能性。
那么，深圳的这一试点，是否预示着预售制将退出历史舞台？而对资金有着高度依赖的开发商，又是否能承受因期房销售取消所带来的影响？本周房产周刊，就这一话题展开深度调查。
4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。消息一出，立即引发行业关于商品房预售制度存亡的讨论。实行了22年的商品房预售许可制度是否将退出历史舞台？
为此，《每日经济新闻》记者致电深圳市国土规划委员会询问情况，工作人员表示在未得到相关政府文件之前没有办法答复，一切以公告为准。
5月3日，深圳市规划和国土委员会官微发布公告，根据《住房和城乡建设部广东省人民政府共同推进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议》开展商品房预售制度改革的有关规定，按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求，深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。
●取消预售制代表一种方向？
关于商品房预售制度存废问题的争论甚嚣尘上，直至今日也没有定论。易居中国执行总裁丁祖昱认为，深圳楼市处于供不应求状态，推广商品房现售会加剧供需矛盾，成本的增加最终也会带来房价的上涨，对房价控制不利。
2016年2月发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求，大力推广装配式建筑，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。装配式住宅的最大特点就是从开工到竣工，整体周期可以缩短三分之一。这种快速的施工方式，让业界看到了现房销售代替预售制的可能性。
目前国内实行的商品房预售制度，指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。
1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，预售制成为国内商品房销售的主要形式。
在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。
不过，由于房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下等情况不断出现，关于取消商品房预售制的呼声也越来越高。
深圳市规划国土委员会官微在发布现售试点信息的同时，提到预售制度带来的弊端。在实践中，出现了“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响了社会稳定。
广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，商品房取消预售制代表一种方向，深圳的现房出售试点是房地产市场走向成熟的标志，随着市场逐步走向成熟，制度上需要一些调整。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，中国房地产经历十几年的快速发展，已经告别了快速发展期，进入平缓发展期，从大方向讲，预售制度将慢慢退出历史舞台。
●现房销售能否从深圳燎原
据《每日经济新闻》记者了解，当年的商品房预售制度，也是经由深圳推广到全国范围，而深圳此次试点商品房现售再次走在全国前列，也是深圳市第一次试点。
此次作为试点商品房现售的地块位于龙华新区民治办事处，土地面积35673平方米，土地使用年期为70年，通过招拍挂的形式公开出让。其出让条件明确表明该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目，宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
根据深圳市规划国土委员会官微发布的信息显示，将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。
深圳房地产经纪行业协会研究总监徐枫认为，现售制度试点和推广首先就要从深圳开始，深圳土地资源稀缺，按照相关部门测算，未来5年每年只有0.33平方公里，物以稀为贵，深圳实施现售制度风险可控。深圳作为经济特区，创新力较强，进行试点工作也是光荣的政治任务；再者，深圳楼市销售活跃，房地产自我调整周期在一线城市来说最快。
蔡穗声对深圳试点措施表示赞赏，如果对现有项目进行试点或推广会有大的变数，但深圳从土地招拍挂开始，开发商可以根据自身意愿判断是否拿地，存在选择的空间。以新项目开始的方式，若干年之后平稳的过渡到现售制。
对于推广的时间表，徐枫认为深圳将成为第一个吃螃蟹的城市，第二批可以尝试的包括上海、重庆以及南京，接下来为北京以及其他沿海城市。至于在库存压力较大的三四线城市推广现售制度会不会给开发商带来较大压力，徐枫认为推广的动力和需求不大，当务之急仍是去库存。
蔡穗声则认为商品房现售制的推广，需要根据不同城市和区域的特殊情况去考虑。在库存较大的二三线城市，因为供求关系宽松，更有条件试行现房销售。问题是，他们是否有勇气改革？
另外，在试行过程中，也可以保留预售的订货功能，取消其融资功能（美国的预售就是如此）。当然，目前预售制度是法律规定的，需要随着实践的深入，推动法律的修订。
预售制的弊端之一，是消费者要承受因开发商资金问题导致楼盘“烂尾”的风险。取消预售，或取消预售中的融资功能后，这种风险只需要开发商和银行承受，消费者无需承担。
这样，迫使开发商和银行更加审慎地对待开发项目，采取更为严格的防范风险措施。自然也就避免了此类纠纷。对消费者的保障更好，市场也更为平稳、健康。
业内有专家认为，在房价高企的深圳等地推广现售制度，一定程度上减少新增供应，原本供不应求的状态会加剧，造成房价的上涨。徐枫认为这个说法存在一定道理，但是从长远来看，房地产经济发展较为成熟、竞争较为充分的城市，市场自身调节的周期较短，受外界的影响没那么大。政府调控有很多牌，适当出牌将房地产调控向健康方向发展。
现售制度对开发商的资金实力，开发周转能力、融资能力有了更多的需求，现售制度的推广将加剧房地产行业的优胜劣汰，呈现强者愈强，弱者无法适应市场环境而被淘汰。房地产行业将面临洗牌调整，朝着更加有序的方向发展。
需要注意的是，深圳市规划和国土资源委表示，仍按照国家和省市商品房预售制度的相关规定开展商品房预售审批工作。未来能否推广，需根据试点情况对结果进行综合测评。
2015年房企到位资金125203亿元
国内贷款20214亿元
利用外资297亿元
自筹资金49038亿元
其他资金55655亿元
定金及预收款32520亿元
个人按揭贷款16662亿元
声明：新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。
更多>
油气改革方向明确 配套细则存争议 热2016年04月14日 08:57
继电力领域之后，石油天然气领域体制改革渐行渐近。记者4月13日从2016石化产业发展大会上获悉，油气改革的趋势是上游适度集中、...[详细]
发改委：中国经济一季度将实现开门红 热2016年04月14日 08:55
国家发展改革委13日举行宏观经济运行数据发布会，发改委新闻发言人赵辰昕在会上表示，由投资增速、企业利润水平等多方数据支持，20...[详细]
油城职工需知 降低企业社保费率和公积金比例 2016年04月14日 08:54
国务院总理李克强4月13日主持召开国务院常务会议，听取山东济南非法经营疫苗系列案件调查处理情况汇报，决定先行对一批责任人实施问...[详细]
吉林调整省直住房公积金政策 2016年04月13日 09:07
记者12日从吉林省直住房公积金管理中心了解到，省直住房公积金政策将调整，放宽租房提取条件，职工本人及配偶在缴存城市无自有住房且...[详细]
营改增准备工作就绪 财政部:将启动增值税立法 2016年04月13日 08:25
拟简并增值税税率，正研究中央地方税收分成距离5月1日营改增试点全面推开还剩两周多时间。《经济参考报》记者4月12日从国新办发布...[详细]
一季度日均新登记企业1.17万 房地产业明显回暖 热2016年04月14日 08:26
国家工商总局今日发布的数据显示，虽然有元旦、春节两个大的节假日，但今年一季度新设市场主体仍保持了较快增长势头。1月至3月，全国...[详细]
房地产基建回暖或推高3月投资数据 热2016年04月13日 09:08
记者综合多方预测，在房地产开发投资增速回升和基建投资增速继续加快的影响下，3月份固定资产投资增速将同比增长10.6%左右。根据...[详细]
3月二三线楼市成交全线上涨 去库存渐见起色 2016年04月12日 09:05
3月楼市暖意浓。无论是房地产研究机构的统计观察，还是房地产上市公司的销售快报，都透露出中国楼市向好回暖，去库存已经渐见起色。“...[详细]
多地购房零首付仍可操作 换"马甲"后继续横行楼市 2016年04月12日 08:53
近期，多地出台措施叫停房地产首付贷，但“新华视点”记者在北京、上海、天津、深圳等地调查发现，零首付仍然可操作，一些地方首付贷换...[详细]
三月楼市量价齐飞 绝大多数房企销售均价上涨 2016年04月11日 08:57
相对于1、2月份楼市的缓慢复苏，进入3月楼市销售爆发式增长，让大多数房企收获了“金3月”。截至4月10日，万科、恒大、金地等多...[详细]
楼市去库存应防止三大问题“蚕食”成效 热2016年04月14日 08:38
楼市“冰火两重天”的分化趋势依旧，库存高企的形势下各地纷纷“出招”，但收效各异。不少房地产业内专家指出，应警惕过度行政化催生新...[详细]
二手房需求透支将迎调整期 中介关店潮或会来临 热2016年04月14日 08:24
3月份，随着新政持续发酵和热点城市供不应求，二手房市场也相应水涨船高。鉴于二手房中介市场中炒作房价、虚假房源的混乱现象时有发生...[详细]
国务院回应：二手房交易税负将小幅下降 2016年04月13日 08:30
营改增全面推开后，将新增建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等四大行业，涉及纳税人1100万户左右。利益调整范围之广，改革难度...[详细]
二线城市地市频上演争夺战 须警惕虚火向楼市转移 2016年04月12日 09:07
沪深楼市新政落地半月，一线楼市成交急速降温。而另一边，一线城市周边的苏州、南京、合肥等二线城市却一片火热，不仅楼市成交火爆、一...[详细]
发改委：鼓励新建居住区和社区配套建足球场地 2016年04月12日 09:03
4月11日中国教育部网站发布由国家发展改革委、国务院足球改革发展部际联席会议办公室(中国足球协会)、体育总局、教育部共同编制的...[详细]
开发商急卖车位业主频吃哑巴亏 车位归谁要搞清 热2016年04月13日 09:02
南京“车库之争”原来只是误传此前曾经在朋友圈内疯转的一网帖称，南京星汉花园小区共有地下车位59个，业委会2011年起诉要求物业...[详细]
大庆人还在买车位？法院判决居民应免费使用 热2016年04月12日 09:26
最近，南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件在网上炒得很热，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将...[详细]
百货业大规模关店止损 超六成企业营收下跌 2016年04月11日 08:48
曾经是高大上的百货商场，如今一直走不出经营业绩持续下滑的寒冬，甚至成为“关店潮”的重灾区。数据显示，在38家涉足百货与购物中心...[详细]
买房观PK：一步到位的90后VS逐步升级的80后 2016年04月06日 09:22
表弟是我老姑家的儿子，90后，去年研究生刚毕业就被分配到福利待遇很好的垄断企业，并且留在了市区。据说第一个月到手后的纯工资就有...[详细]
营改增与你有重大关系 算一算你能省多少钱 2016年04月06日 08:53
营改增看起来“高大上”，但其实和每个人的生活息息相关。《第一财经日报》记者对话普华永道中国中区公司税业务主管合伙人李军，解读此...[详细]
楼市去库存收效各异 规划配套滞后致“有房无人” 热2016年04月14日 08:20
楼市“冰火两重天”的分化趋势依旧，库存高企的形势下各地纷纷“出招”，但收效各异。不少房地产业内专家指出，应警惕过度行政化催生新...[详细]
张国栋：“楼市离婚潮”是政策缺陷导演的人间悲喜剧 热2016年04月13日 08:38
近日，上海楼市“假离婚”和“假结婚”的现象有所抬头，上海多个民政局婚姻登记处协议离婚人数大增，部分区县民政局对办理离婚手续进行...[详细]
李宇嘉：社会资金对一线城市楼市的追逐不会改变 2016年04月12日 09:23
沪深楼市新政“落地”后,市场调整明显。中原地产的数据显示,新政首周,上海新房成交面积比前一周下跌60.4%,成交均价环比下跌了...[详细]
张敬伟：楼市公积金“被贷空”是市场伪命题 2016年04月12日 09:20
分化依然是当前楼市基本的格局。一线楼市虚热、发烧引发治理者出手——由沪到深等一线城市,连续出台力度不同的限制性调控举措。即便如...[详细]
叶檀：“二师兄”的影响终于没能敌过房地产 2016年04月12日 09:19
昨天出炉的CPI数据好得有点超出预期。没有明显的通缩迹象,3月CPI同比增长2.3%,与前值2.3%相同。在日本怎么努力通胀也...[详细]
